Saiba tudo sobre investir em um Fundo de Investimentos Imobiliário comprando cotas de um empreendimento.
Quer investir em imóveis, mas não tem recursos para comprar um apartamento, sala ou loja, ou não quer se preocupar com administração e locação? Você pode investir em um Fundo de Investimentos Imobiliário – FII comprando cotas de um empreendimento.
Como funciona?
Um FII, administrado por uma instituição financeira, investe na compra ou construção de um empreendimento imobiliário, que pode ser residencial, comercial ou rural. Portanto, pode ser um condomínio residencial, um shopping, salas comerciais, hotel, hospital, universidade, uma fazenda de criação de gado, etc.
Além disso, os FII também podem se remunerar investindo seus recursos em papéis oriundos de operações do mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário – LCI, Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, ações de empresas do setor imobiliário e até mesmo em cotas de outros FII. Então, o FII divide o valor deste investimento (imóvel ou papéis) em frações, que irão corresponder a cotas, e as vende na bolsa de valores por meio de uma oferta pública.
O FII será o gestor dos bens que adquiriu, administrando a sua compra, venda, locação, arrendamento, etc. Os lucros dessa gestão serão repassados periodicamente aos cotistas, proporcionalmente, descontadas eventuais taxas, como as de administração. Os rendimentos periódicos pagos às pessoas físicas cotistas são isentos do IR, até o limite de 10% do total do valor do fundo (o que é muito difícil de uma pessoa física obter, por isso sempre se comenta que o investimento em FII é isento do IR). Assim, nesse investimento você recebe, periodicamente, os rendimentos da gestão dos imóveis e papéis feita pelo Fundo, proporcional à sua cota e sem pagar IR. Essa é uma forma ganhar com imóveis comprando apenas uma fração dele, e não um imóvel todo.
Regras dos FII
Todas as informações e regras estão descritas no seu regulamento. É nele que você vai saber se ele é formado por prazo determinado ou indeterminado (a maioria é por indeterminado); qual a periodicidade do pagamento dos rendimentos aos cotistas; qual o percentual do lucro líquido destinado ao pagamento dos cotistas (em regra corresponde a 95%); os valores das taxas, como as de administração; em que bens e papéis o fundo pode investir; qual o total de cotas do fundo; qual a instituição financeira que o administra entre outras características.
Como o investidor transfere para o fundo a gestão dos bens, é fundamental conhecer seu regulamento e o administrador. É um banco de varejo, de investimentos, corretora? Investe somente em aluguel de imóveis? De que tipo? Que riscos estão envolvidos nesses alugueis? Realiza investimento combinado em bens e em papéis? Essas informações ajudam o investidor a analisar o risco do seu investimento.
Como investir?
Este é um investimento em renda variável, portanto é indicado para quem tem perfil moderado ou arrojado. Ele é feito na bolsa de valores, muito semelhante à compra e venda de ações. Então você precisa estar vinculado a uma corretora de valores mobiliários e poderá negociar através dela emitindo ordens de compra e venda. Ou poderá fazer o investimento sozinho acessando a plataforma via internet da corretora (homebroker).
A compra de cotas pode ser feita de duas formas: aquisição inicial em uma oferta pública de cotas feita pelo FII na bolsa de valores, ou aquisição de cotas de pessoas que compraram em uma oferta pública e desejam revender, também na bolsa de valores. Essa segunda opção é conhecida como compra no mercado secundário. Assim, se você comprou uma cota de FII e observou que ela teve uma boa valorização, poderá vendê-la recebendo o lucro da valorização. Sobre esse lucro incide 20% de IR.
O investimento tem uma boa liquidez, mas ela não é imediata, depende de um interessado comprar a sua cota. Mas se comparado com a venda de um imóvel, que pode levar meses ou anos, essa possibilidade é muito vantajosa.
Quais as vantagens dos Fundos de Investimentos Imobiliários?
- Não precisar destinar um valor muito alto (como na compra de um imóvel) ou todo seu valor disponível a um único investimento;
- Não se preocupar com a gestão dos bens e papéis, transferindo essa tarefa para o FII, podendo acessar grandes empreendimentos imobiliários com garantias firmes prestadas por empresas locatárias;
- Duas formas de rentabilidade: rendimentos periódicos das cotas e venda das cotas valorizadas;
- Isenção do Imposto de Renda no recebimento periódico dos rendimentos das cotas;
- Possibilidade de acompanhar a valorização das cotas na bolsa de valores;
E os riscos?
- A gestão ruim de um FII, que seja mal administrado e invista em bens e papéis sem rentabilidade e acabe amargando prejuízos, mesmo que diversifique seus investimentos (o que costuma mitigar este risco);
- Crises no setor imobiliário e de construção civil que afetam alugueis e valores de imóveis;
- Taxas de administração elevadas (compare as taxas antes de escolher em qual fundo investir);
Por Samasse Leal
